4月25日，德必集團(tuán)（300947）發(fā)布2022年年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，2022年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入77,884.98萬(wàn)元，同比下降18.44%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)3,249.39萬(wàn)元，同比下降68.84%。
德必集團(tuán)是一家文科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)全價(jià)值鏈的服務(wù)商，是行業(yè)內(nèi)具有較大影響力的領(lǐng)軍企業(yè)之一，也是國(guó)內(nèi)首家創(chuàng)業(yè)板上市產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。
據(jù)公司披露，2022年業(yè)績(jī)下降的主要原因系受去年大環(huán)境影響，導(dǎo)致新拓展項(xiàng)目的改造進(jìn)度和招商工作較預(yù)期出現(xiàn)較大程度的延遲。一方面，固定成本無(wú)法減少導(dǎo)致成本無(wú)法下降；另一方面，招商工作較預(yù)期有所延遲則對(duì)營(yíng)收產(chǎn)生了影響。
在營(yíng)收上，2022年下降的主因系東楓德必WE從承租模式改為參股運(yùn)營(yíng)。
截至2021年末，公司運(yùn)營(yíng)管理面積約為100.16萬(wàn)平方米。從2021年上市后，德必的業(yè)務(wù)拓展速度加快，截至2022年底新拓展多達(dá)11個(gè)園區(qū)，新增運(yùn)營(yíng)管理面積18.02萬(wàn)平方米。園區(qū)管理面積超118萬(wàn)平方米，較2021年同比增長(zhǎng)18%。
如此規(guī)模的新增面積表明，2022年的短暫業(yè)績(jī)下挫并不能掩蓋企業(yè)厚積薄發(fā)和積極拓展所帶來(lái)的潛力。在經(jīng)歷了不平凡的2022年后，雖然公司的營(yíng)收和凈利受到較大影響，但也保持住了韌性，尤其在社會(huì)責(zé)任（ESG）上成績(jī)出彩。
去年行業(yè)經(jīng)歷寒風(fēng)，但2023將迎高光
去年是極不平凡的一年，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)來(lái)說(shuō)更是如此。
據(jù)JLL研報(bào)，2022年，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)全年凈吸納量錄得23.7萬(wàn)平方米。受大環(huán)境影響，部分租戶決策周期延長(zhǎng)，使核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體凈吸納量較同期有所下降。
在文科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園服務(wù)領(lǐng)域，德必是國(guó)內(nèi)較早“吃螃蟹”的企業(yè)，以存量?jī)?yōu)勢(shì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的歷史底蘊(yùn)成功度過(guò)了去年的波動(dòng)。
文科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園在功能上可以幫助入駐的文創(chuàng)和科創(chuàng)企業(yè)獲得集群和規(guī)模效應(yīng)的各項(xiàng)紅利，特別是為各類型企業(yè)提供合作生態(tài)、融資資源、科技服務(wù)和政府關(guān)系等等實(shí)惠，為企業(yè)間的交流合作提供場(chǎng)景空間，這些未來(lái)導(dǎo)向型的復(fù)合產(chǎn)業(yè)也將進(jìn)一步為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來(lái)需求增長(zhǎng)的新機(jī)遇。
截至2022年底，德必在全球服務(wù)了超過(guò)10000家企業(yè)，其中文創(chuàng)、科創(chuàng)企業(yè)集聚度超過(guò)85%。
2023年是全面貫徹二十大精神的開(kāi)局之年，全行業(yè)“起好步”的深遠(yuǎn)影響亦將折射在文科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園這一關(guān)鍵的文創(chuàng)、科創(chuàng)與交流載體上。
IMF的1月預(yù)測(cè)認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，今年中國(guó)GDP的增速將達(dá)到5.2%，相較2022年大幅提高2個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)牛津經(jīng)濟(jì)研究院報(bào)告，全球經(jīng)濟(jì)將在2022年四季度到2023年二季度步入衰退期。而中國(guó)將是全球正增長(zhǎng)的機(jī)遇之一。
世界銀行2023年4月期《東亞與太平洋地區(qū)經(jīng)濟(jì)半年報(bào)》指出，2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將從去年的3%回彈至5.1%。
這一切的利好預(yù)計(jì)都將會(huì)率先落實(shí)在企業(yè)活動(dòng)領(lǐng)域的復(fù)蘇上——這對(duì)已新增大量產(chǎn)業(yè)園服務(wù)面積的德必來(lái)說(shuō)是最大的利好消息。
近年來(lái)，我國(guó)文創(chuàng)企業(yè)整體上的穩(wěn)步發(fā)展勢(shì)頭不減。梳理近3年相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，我國(guó)規(guī)模以上文化企業(yè)由2019年的5.8萬(wàn)家，增加到2022年的6.9萬(wàn)家，3年累計(jì)升規(guī)入統(tǒng)1.1萬(wàn)家，年均增加約3600多家。
全社會(huì)支持科技型中小企業(yè)的氛圍非常濃郁，為科技型中小微企業(yè)營(yíng)造良好成長(zhǎng)環(huán)境的決策部署非常堅(jiān)決。
這些都對(duì)文科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展起到了舉足輕重的作用。
然而，當(dāng)前我國(guó)的產(chǎn)業(yè)園服務(wù)商行業(yè)還存在著投資過(guò)大、盈利模式不清晰的問(wèn)題。所以單靠吃行業(yè)紅利并不能解決所有問(wèn)題，那么德必是如何做到行業(yè)翹楚的呢？
不靠行業(yè)紅利，德必做到行業(yè)翹楚是看硬實(shí)力
除了較早進(jìn)入文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園服務(wù)領(lǐng)域的“先手紅利”，以及文創(chuàng)、科創(chuàng)兩翼齊飛的戰(zhàn)略，德必自身還有幾大優(yōu)勢(shì)使其能在近幾年脫穎而出。
德必的主營(yíng)業(yè)務(wù)為文化創(chuàng)意、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、設(shè)計(jì)、改造、 招商、運(yùn)營(yíng)管理和對(duì)企業(yè)的深度增值服務(wù)。公司利用自身園區(qū)設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)管理能力，對(duì)各類既有建筑進(jìn)行重新定位與更新改造，在保護(hù)和傳承城市歷史文化脈絡(luò)的同時(shí)，為園區(qū)內(nèi)文科創(chuàng)企業(yè)提供舒適的辦公環(huán)境和深度的專業(yè)化服務(wù)。
主要的模式為承租模式、參股運(yùn)營(yíng)和受托運(yùn)營(yíng)三種。無(wú)論哪種，德必都不需要持有很重的資產(chǎn)。比如在承租模式下，公司與物業(yè)產(chǎn)權(quán)方或者物業(yè)出租方簽訂長(zhǎng)期房屋租賃合同，租賃期限通常為10-20年，再向園區(qū)內(nèi)文科創(chuàng)企業(yè)提供租賃服務(wù)、會(huì)員服務(wù)及其他服務(wù)，并按照合同約定向園區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)方或者物業(yè)出租方支付相應(yīng)租金。
截至2022年報(bào)期末，德必在國(guó)內(nèi)的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、蘇州、長(zhǎng)沙、合肥、西安等多個(gè)城市，以及意大利、美國(guó)等海外地區(qū)運(yùn)營(yíng)管理了68個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，運(yùn)營(yíng)管理面積約118萬(wàn)平方米。
其中，承租模式園區(qū)60個(gè)，運(yùn)營(yíng)管理面積約95.83萬(wàn)平方米；參股運(yùn)營(yíng)園區(qū)6個(gè)，運(yùn)營(yíng)管理面積約20.14萬(wàn)平方米；受托運(yùn)營(yíng)園區(qū)2個(gè)，運(yùn)營(yíng)管理面積約2.22萬(wàn)平方米。
這種模式也讓企業(yè)在2022年末只有約450萬(wàn)元的固定資產(chǎn)和大約9300萬(wàn)元的在建工程。
雖然在新租賃準(zhǔn)則下，資產(chǎn)核算增加“使用權(quán)資產(chǎn)”會(huì)計(jì)科目，負(fù)債核算增加“租賃負(fù)債”會(huì)計(jì)科目，但增加的資產(chǎn)和負(fù)債并不是通俗意義上“看得見(jiàn)、摸得著”的資產(chǎn)和負(fù)債。
這里的“資產(chǎn)”，是對(duì)于租賃資產(chǎn)在整個(gè)租賃期內(nèi)的使用權(quán)在財(cái)務(wù)報(bào)表上的反映；這里的“負(fù)債”，并不是當(dāng)下需要償還的負(fù)債，是未來(lái)應(yīng)付所有租金總額的現(xiàn)值在財(cái)務(wù)報(bào)表上的反映。
更加輕盈的業(yè)務(wù)模式也讓企業(yè)避免向外大量借款。2022年報(bào)顯示，公司期末的短期借款和長(zhǎng)期借款分別只有375萬(wàn)元和721萬(wàn)元，相對(duì)其盈利能力來(lái)說(shuō)非常合理。
其次，德必區(qū)別于其他產(chǎn)業(yè)園服務(wù)商的核心優(yōu)勢(shì)還在于創(chuàng)意設(shè)計(jì)能力和園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理兩個(gè)方面。
前者更加體現(xiàn)出德必賦予老舊建筑物以新的生命，塑造輕松宜人的景觀環(huán)境和文化創(chuàng)意建筑空間。在我親身體驗(yàn)德必旗下好幾個(gè)園區(qū)后，完全可以感受到德必?fù)碛幸恢Ц咚降膭?chuàng)意設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，并已經(jīng)積累了豐富的園區(qū)設(shè)計(jì)、規(guī)劃、改造案例經(jīng)驗(yàn)。
近年來(lái)公司相繼獲得“龍騰獎(jiǎng)——中國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)年度大獎(jiǎng)”最佳園區(qū)獎(jiǎng)、2022年度城市更新杰出運(yùn)營(yíng)商等重磅獎(jiǎng)項(xiàng)也是較好的證明。
而后者則更加依托于自主研發(fā)的智慧園區(qū)管理系統(tǒng)——wehome平臺(tái)，基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與云計(jì)算服務(wù)，創(chuàng)新出智慧園區(qū)管理系統(tǒng)、招商管理系統(tǒng)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)管理系統(tǒng)，以及針對(duì)白領(lǐng)的平臺(tái)級(jí)社群服務(wù)系統(tǒng)，在降低園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理成本的同時(shí)，搭建起更加開(kāi)放的社群環(huán)境。
優(yōu)良的服務(wù)品質(zhì)為德必吸引和留存住了優(yōu)良的客戶和合作伙伴，包括36氪、飛書(shū)深諾、樊登讀書(shū)會(huì)等數(shù)以千計(jì)的企業(yè)選擇入駐德必園區(qū)。
大家好才是好，德必積極履行ESG職能
德必集團(tuán)創(chuàng)新性地采用園區(qū)低碳改建思路，對(duì)現(xiàn)存廢舊建筑、廠房進(jìn)行識(shí)別、評(píng)估、篩選，充分利用狀況良好的建筑主體及設(shè)施進(jìn)行開(kāi)發(fā)，每個(gè)園區(qū)可分別避免建筑拆除過(guò)程中上千噸和建筑建造過(guò)程中上萬(wàn)噸潛在溫室氣體排放。
以云亭德必易園為例，其建造過(guò)程中減少的溫室氣體相當(dāng)于——1,683個(gè)家庭一年的能源使用；16.4平方公里森林一年的固碳量；119輛排氣量2.0升汽車(chē)行駛2萬(wàn)公里。
德必在園區(qū)開(kāi)發(fā)與建設(shè)過(guò)程中促進(jìn)城市更新，保留建筑原有歷史文化遺產(chǎn)與風(fēng)貌，最大限度利用原有建筑主體。引入綠色設(shè)計(jì)理念，提升園區(qū)建筑的能源效率和環(huán)境友好屬性，在園區(qū)中融入垂直森林設(shè)計(jì)和城市綠島概念，旗下多數(shù)園區(qū)綠化率在不計(jì)算立體綠化面積的情況下可達(dá)30%以上。
作為一家文科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)全價(jià)值鏈的服務(wù)商，德必除了在城市更新、園區(qū)綠化等社會(huì)責(zé)任上有所建樹(shù)，在其它ESG領(lǐng)域也頗有進(jìn)展。
在推進(jìn)碳中和上，公司為旗下園區(qū)提供綠色電力能源并進(jìn)行了大量資金投入。立足于“風(fēng)、光、儲(chǔ)、充、云”五大方向，致力于打造涵蓋分布式新能源供應(yīng)、分布式儲(chǔ)能、新能源充電樁供應(yīng)及云端智能配電方案的完整產(chǎn)業(yè)鏈，打造低碳智慧能源一體化園區(qū)。
在鄉(xiāng)村振興上，德必集團(tuán)積極響應(yīng)國(guó)家“鄉(xiāng)村振興”戰(zhàn)略，鞏固脫貧攻堅(jiān)成果。報(bào)告期內(nèi)，通過(guò)實(shí)地走訪、深入交流，德必集團(tuán)與上海市對(duì)口支援省份云南省有關(guān)地區(qū)進(jìn)行了溝通交流，并捐贈(zèng)物資約30萬(wàn)元，消費(fèi)幫扶金額約14萬(wàn)元。
當(dāng)今的人們?cè)絹?lái)越看重企業(yè)經(jīng)營(yíng)到底會(huì)對(duì)外部產(chǎn)生怎樣的影響。這使得他們對(duì)企業(yè)的總體價(jià)值有了新的標(biāo)準(zhǔn)，其中就包含了更多社會(huì)貢獻(xiàn)這類非財(cái)務(wù)效益的維度。德必在ESG上的成績(jī)將為其贏得更廣泛層面的尊重和商業(yè)聲譽(yù)，對(duì)企業(yè)將來(lái)的發(fā)展尤其有利。
尾聲
今年一季度，德必集團(tuán)營(yíng)收約2.39億元，同比增加9.66%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約248萬(wàn)元，同比減少。
該業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)并未能詮釋公司的經(jīng)營(yíng)情況，尤其是無(wú)法展示出德必的“厚積”。
上文提過(guò)，自2021年底起，德必一口氣新增了十余個(gè)項(xiàng)目，且都在2022年處于工程改造和招商階段。2022年的大環(huán)境導(dǎo)致這些項(xiàng)目的工期和招商期有3~5個(gè)月不同幅度的延后，周期拉長(zhǎng)了。
此外，德必承租模式存在爬坡期特點(diǎn)，即項(xiàng)目前期要進(jìn)行工程改造和招商支出，此階段成本費(fèi)用的支出比較集中，但這個(gè)階段公司的收入是隨著招商進(jìn)度逐步釋放。
所以此類項(xiàng)目在爬坡期早期的利潤(rùn)表現(xiàn)通常為負(fù)，這也從側(cè)面說(shuō)明雖然2023年大環(huán)境相對(duì)去年有了重大轉(zhuǎn)變，德必的業(yè)績(jī)躍升還需時(shí)間。
在如此不利條件下，德必依靠自身韌性依然保持一季度營(yíng)收的增長(zhǎng)。從環(huán)比來(lái)看，一季度營(yíng)收環(huán)比2022年四季度（1.9億元）大幅上升25.8%。營(yíng)收增長(zhǎng)能夠說(shuō)明德必新項(xiàng)目的招商進(jìn)度正在有序推進(jìn)，正在產(chǎn)生營(yíng)收，這是一個(gè)好趨勢(shì)。
季度環(huán)比數(shù)據(jù)的大幅轉(zhuǎn)好也使我們有理由相信德必前期的積累將成為其快速?gòu)?fù)蘇的最好鋪墊。
綜上，2023年隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的整體復(fù)蘇，擁有輕盈商業(yè)模式、優(yōu)秀創(chuàng)意設(shè)計(jì)能力和園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理能力，以及在ESG領(lǐng)域不斷進(jìn)取的德必勢(shì)必會(huì)有更多“薄發(fā)”的表現(xiàn)。
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